La cobranza inmobiliaria reúne tres deudas distintas que suelen convivir en una misma cartera: el mutuo hipotecario que no se paga, la renta de arriendo atrasada y los gastos comunes impagos. Cada una tiene su propio título ejecutivo y su propio procedimiento, y confundirlos cuesta meses.
El mutuo hipotecario se ejecuta con la copia autorizada de la escritura pública y termina, si no hay pago, en el remate del inmueble. La renta de arriendo se cobra en el juicio de arrendamiento de la Ley 18.101, que además permite pedir la restitución de la propiedad. Los gastos comunes se cobran ejecutivamente con el aviso de cobro firmado por el administrador, que por sí solo es título, o con la copia del acta de asamblea que los acuerda (art. 32 de la Ley 21.442).
Kartera clasifica cada caso al ingresar, asigna el procedimiento correcto y lleva los tres caminos en paralelo, con un solo panel para el mandante: inmobiliarias, administradoras de edificios, mutuarias y propietarios institucionales.
El artículo 32 de la Ley 21.442 da mérito ejecutivo al aviso de cobro de gastos comunes firmado por el administrador, de forma presencial o electrónica: ese documento basta por sí solo para demandar ejecutivamente. La copia del acta de una asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración, en que se acuerden gastos comunes, tiene el mismo mérito y sirve como alternativa. Una vez deducida la acción, los gastos comunes que se sigan devengando durante el juicio quedan comprendidos en la demanda ya presentada: no hay que volver a demandar cada mes. Kartera revisa la designación del administrador y la validez de la asamblea antes de ingresar, porque un título mal armado se cae en la oposición.
Por sí solo, no. Solo lo es si consta en escritura pública o si la firma del arrendatario se reconoce judicialmente o se manda tener por reconocida. Sin eso, el camino es el juicio de arrendamiento de la Ley 18.101, que permite cobrar las rentas y pedir la restitución.
Sí. El juicio de arrendamiento de la Ley 18.101 permite pedir la terminación del contrato, la restitución del inmueble y el pago de las rentas adeudadas en una misma demanda.
Depende del tribunal y de si hay oposición. Entre la demanda ejecutiva, el embargo, la tasación y la subasta pueden pasar varios meses. Muchos casos terminan antes en pago o avenimiento.
Copia autorizada de la escritura de mutuo, contratos de arriendo firmados, avisos de gastos comunes con sus actas, y los antecedentes del deudor. Kartera revisa cada documento antes de demandar.
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